501、促銷方案

陳維雲手上的文件是夢工廠置業目前儲備的地皮資料。

數量比較多，都是陳維雲積攢三年的成果。

自他抵港後，先後併購兩間地產公司，一間是百利保，另一間是華人置業，地皮全都留着沒有動用，未來都要陸續開發建設。

他先看港燈旗下的兩塊超級地皮。

一塊是油塘區的茶果嶺油庫。

挨着維港海岸，站在岸邊可以遠眺啓德機場狹長的跑道。

佔地15公頃。

原時空被李嘉成開發爲大型屋苑‘麗港城’。

這座社區包括38棟高層住宅樓，每棟28層，總計六千戶住宅單位，每戶面積40平米到100平米不等，配套設施包括七個網球場，四座健身會所，一座遊泳池，還有一座麗港公園，長江實業興建，然後交由康樂及文化事務署管理。

那麼開發這座樓盤能給李嘉成帶來多少利潤呢？

這需要看一看現在的房價。

香江私人住宅的價格是根據地區、戶型來確定。

拿1986年來說，新界的b戶型（40-69平米）平均售價是6889元/每平米，三年後翻一倍，達到每平米14102元，再過三年還要翻倍，達到每平米32539元，等到97迴歸那一年，能漲到六萬每平米。

這還是香江最窮地區最廉價住宅的價格。

再來看一看最富地區最高檔住宅是什麼情況。

港島地區最大的e戶型（160平方以上）平均售價是12080元/每平米，三年後翻一倍，達到每平米21751元，再過三年也是翻倍，達到每平米40902元，等到97迴歸，均價13萬5千港元。

香江寸金寸土，沒有半點誇張。

未來十年房間平均漲十倍，香江誕生那麼多鉅富，都會從房地產裏吸血吸出來的。

‘麗港城’位於九龍，樓盤屬於海景高檔房，單位多是c戶型（70-99平米），1992年第一期竣工，那一年的售價是每平方米25000港元，前後開發四期，最終落成時，房價已經超過5萬。

此外李嘉成還在社區裏修建一座麗港城商場，超市、餐廳、銀行、烘焙店、理髮店無所不包，樓面面積約 1.5萬平方米，共有六層，其中一層爲天臺，兩層爲停車場，92年建成後被李嘉成以7億港幣的價格賣給了恆隆地產。

這一座大型屋苑給李嘉成創造一百億港幣的財富。

霍見寧與袁天帆想賺的更多一點，他們圍繞茶果嶺油庫的15公頃地皮策劃了一個大項目，“新月城”。

這個名字陳維雲挺滿意，月是夢工廠的標誌，以後的樓盤開發都以月命名，但是新月城的娛樂設施太少，住宅樓規劃了40棟，每棟高32層，單位數量比原麗港城多了近千戶。

“動畫是夢工廠的最大招牌，即使我們建樓房，也必須突出這個特色，你們設計的時候，要優先考慮孩子們的居住環境。”陳維雲叮囑兩人：

“給新月城社區裏增加一座公園，每一期興建一座小型免費的遊樂場，社區內的路牌、街燈、綠化、還有其它公共建築，統一打上夢工廠卡通標記，樓盤也不要着急建設，你們多在策劃上下功夫，多在促銷上搞折扣，我們的第一批房屋，價格必須低於均價，我們要確保房屋推出來，就能立時售罄，一炮打響夢工廠置業的品牌！”

“陳生，降價並不是建立房產品牌的手段！”霍見寧以前是長實的財務經理，對地產公司的運作模式一清二楚，他反駁說：

“因爲土地管控，經濟大幅增長，整個香江的房價都在大漲，我們降價只會把炒房團與投機者吸引過來，市民得不到多少實惠！”

“不止得不到優惠，還有可能導致市民責罵，我們精心策劃主題特色的樓盤，打造親子的居住環境，市民肯定會捧場，但樓市投機者如過江之鯽，他們會組隊前來搶房，一旦供需關係失衡，他們會不斷拉高社區的房價，讓市民望而卻步。”袁天帆是經濟專家，對市場動態瞭解深入。

局面就是這樣，其它房地廠商都在抬高房價，偏偏夢工廠搞特殊，結果未必有利處，反而會惹來一身騷。

陳維雲當然明白這種情況，他不會發善心才降價，他的這個行爲存在目的性，

“我講的是促銷折扣！並不是讓你們把房屋定價壓低！”

他看着兩人說：

“我們公司成立三年，爲什麼市值能夠名列全港前茅？除了我們自身的經營，也與全港市民的支持密不可分，所以公司要回饋他們，新月城是我們的第一個地產項目，所有房屋優先提供給夢工廠、夢之隊、漫威的vip客戶！

直營店會員、影迷與院線會員、酒店會員、漫畫書迷會員、報刊年訂會員，你們搞一個詳細的策劃案，哪一位客戶在夢工廠消費最多，折扣就最大，我記得直營店有一批玩具大戶，他們把夢工廠出品的所有玩具都買了一遍，讓他們享受六折七折都無問題，至於那些非夢工廠會員，那就不存在折扣，他們必須按照市價購買夢工廠的房子！”

“這樣的話，我們需要動員所有子公司的策劃部，一塊設計促銷方案！”

霍見寧感覺老闆這個思路非常棒，今天給了折扣，明天還會再賺回來，卻能給市民留下一個好名聲，這批會員都是夢工廠的死忠，他們有可能賣掉原來的房子，專門居住在夢工廠的社區裏，炒樓的風險可以將至最低。

“陳生，既然要搞這種折扣，不如做幾個大噱頭！”袁天帆同樣贊同老闆的方法，他還舉一反三：

“我們可以挑選一批在夢工廠消費最多的vip，給予他們半價優惠，然後在媒體上炒作，有可能吸引更多的會員加盟。”

“大致方向就是這樣，細節你們自己去琢磨！”

陳維雲知道這個決策會導致他損失一大筆利潤，但是從長遠來看，卻能收穫更多。

他繼續翻看港燈的第二塊超級地皮。

這是位於港島鴨洲的電廠舊址。

鴨洲是一個三角狀的小島，北向隔海是香江仔，南向隔海是深水灣，絕對的風景宜人寶地。

總面積高達40公頃。

原時空被李嘉成開發成‘海怡半島’。

規模比麗港城更大，住宅樓也更上檔次，基本沿着海岸建設，360度全海景，盈利潛力是麗港城的三倍。

霍見寧與袁天帆圍繞這塊地皮同樣做了項目策劃，樓盤名字被定爲‘月灣半島’，涵蓋住宅大樓四十棟，樓高不低於三十層，可容納上萬戶居民單位，公共娛樂設施比新月城更齊全。

這兩大項目都是分爲四期建設，每一期竣工就能先行入住，但即使如此，投資仍舊是天文數字，錢從哪裏來呢？

霍見寧與袁天帆傾向於銀行融資，不過陳維雲否決了他們的提議，目前香江的房價仍舊不夠高，90年後再開發纔是最佳時機，87到90年這三年時間，可以先蓋幾棟商業大樓，然後整棟出售給房產投資機構，等回籠了資金，再盡數用於住宅樓的開發。

那麼夢工廠儲備的地皮都有哪些可以出售呢？

陳維雲先看百利保的資料。

當初收購這間地產公司，陳維雲共得到三棟商場大廈，分別是沙田區的富裕廣場、荃灣區的富盛中心，觀塘區的富仁城，目前全部劃給邱舒貞的物業公司，今後都要用於收租，不能拆建出售。

百利保還有三塊工業用地，分別位於火炭、柴灣與將軍澳，其中將軍澳地皮早就併入樂園，無法動用，柴灣劃給了漫威集團，被改建爲創意工業園，公司的漫畫師全部集中在這裏，同樣不能使用。

但是火炭地皮處於閒置狀態，完全可以拆建開發。

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